推薦序
不管景氣好壞，有時間就看房
正聲廣播電臺「日光大道」主持人�張欣民
不論是自住或投資房地產，最重要的是要勇敢跨出第一步，但第一步是什麼呢？對首購族而言，第一步是要多看屋、多看書；多看屋可累積自己看屋的實務經驗，多看書可以將別人的經驗，轉化為自己所有。
過去有句臺灣俗諺說：「選舉沒師父，用錢買就有。」過去臺灣房地產市場似乎也適用類似的一句話：「投資房屋沒師父，用錢買就有。」所以過去想要投資房地產，第一前提是要有錢（至少要有自備款），而市場上是沒有師父在教的，因此在沒經驗及知識的情況下，用錢買屋的結果有二：一是幸運的賺到順風機會財；二是慘遭套牢、血本無歸。
現在國內房地產市場雖然不景氣，卻有很多房市老師，不斷致力於教授正確的房地產經驗與知識，市面上也有很多實戰的房地產書籍，將個人的投資成功經驗無私的奉獻，現在想要投資房市的人，不用再像過去一樣完全靠運氣了。
記得我曾有機會到新竹科學園區一家科技大廠演講，臺下兩百多位所謂的電子新貴，個個都對購屋有興趣，演講也聽得津津有味，其中有購屋計畫的超過2/3，光從這樣的樣本數就可知道，臺灣房市景氣會修正，但不會凋零，永遠有希望、有春天。
只是再進一步詢問，前一年有看屋的人卻是寥寥無幾，研判不是科技新貴本身工作太忙，就是他們對於購屋要做功課的概念還太低。有購屋計畫，或有購屋需求，一定要勇於跨出第一步，不要停在紙上談兵。
因此建議讀者，有時間就要到處看屋，不管景氣好壞、不管天氣好壞，也不管中古屋、預售屋，有機會就去看，但不是走馬看花，而是要勤做筆記，累積自己看屋的敏銳度與專業度。所謂三折肱而成良醫，房市也一樣，在多看、多問的前提下，加上勤做筆記，即使不當房市大贏家，也一定可以成為一位房市達人。
當然，市面上的房市投資類書本也是充實個人知識的捷徑，有人看過數百間房屋，有人投資上千戶房子，他們是怎麼看的？怎麼做到的？買本書花幾小時就可學到他們的精髓，這是多麼划算的一件事，再跟自己看屋的經驗與筆記做印證，投資房市成功心法與撇步，就盡在你手中乾坤。
在房市最冷的寒冬，你更該看房！
房地產專家�田大全
什麼時候變的？月薪22K買不起帝寶，全世界都對不起你！政府該下臺、建商該槍斃、投資客該下地獄……。
什麼時候變的？捷運完工通車、區域發展利多、就業機會增加，這些都是理所當然，但是，房價就是不能漲、不該漲、不准漲！漲了就是炒作……。
什麼時候變的？土壤液化造成人心惶惶，但是要房價打個7折，土壤液化的安全性就沒有問題了？
房市變動的過程中，專家與大師們開始摸著水晶球，用過去的經驗，講著未來的趨勢，口口聲聲說這裡要跌5％、那裡該跌10％、平均至少要修正15％！景氣明年會起跌、後年會趕底、大後年會落底……，會不會反彈？天機不可洩露，時候到了，自然就知道。
絕大多數的朋友只有一間房子，能買到一間好房子，過上幾十年安適幸福的生活才是重點。房價漲跌，表面看來似乎與自住無關，但是如果等到要換屋的時候，你真的願意為了居住正義，依照當時購入的原價出售嗎？許多學者疾呼年輕人買房子好辛苦，那麼換個方式想，你願意把你的房子打6折賣出嗎？
多數人賣屋的心態，不外乎認為自己住了30年的老房子，至少應該加2倍賣給別人，那麼剛完工的新房子，又為什麼應該打對折便宜賣給你？每個人總希望找到一個比你有錢、比你笨的人，用你開出的價錢，霸氣的買下你的房子，讓你大賺一筆。另一方面，又希望另一個比你有錢、也比你笨的人，用你期待的價格，佛心的打個對折把房子賣給你，讓你少付一點。這兩個有錢的大笨蛋，在地球上到底存不存在？
看到右宸兄在房市最冷的寒冬，出版房地產的教戰守則，一則以憂，一則以喜。擔憂的是，在現下這個酸氣沖天的氛圍中，教人買房子投資，不被那些月薪30K、一心想著要花777年才能住進帝寶的年輕鍵盤高手酸死才怪！右宸確實要有相當程度的抗酸性、耐酸性，才能頂得住。
欣喜的是，這個社會不管吹什麼風，總要有人說點真話，再怎麼正義的大旗，也不能拿槍頂著人不准買房子；對於真正買房子的人而言，總該學點該留意的竅門兒，總該花點精神練一些專業的功夫。右宸的心得，雖然不見得適合每個人，倒是可以看看他這套功夫，一路是怎麼練出來的，作為自己購屋的參考。
房市景氣與房價的起伏與變動，變是常態，不變才怪。為自己的生活，找到幸福的方式，永遠不變，而且無價！
等我存夠錢？買房第一步絕對不是錢
大是文化、任性出版總編輯�吳依瑋
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我幫羅右宸出書，羅右宸協助我買房。我們之間，就是編輯和作者間最完美的水幫魚、魚幫水。
5年前，小羅（我總是這樣稱呼他）說桃園春日路有個舊公寓要出售，問我有沒有興趣。我的第一反應跟多數人一樣：「我沒錢呀」、「我不需要」、「現在房價很高吧」。但小羅回我：「只是看看又不用錢。」是呀，有他這樣的專家帶我看房，哪有拒絕的道理！
一到現場，我真是傻眼，那是一間屋齡超過40年的老公寓，因為很久沒有人住，屋況非常糟。當時我不解，看過至少上萬間房子的他，怎會看上這個「老破屋」？
他給我的建議是，這房子是邊間，每個房間的採光都很充足，不管我買下後要出租或自住，隔間都很容易。第二，房子靠近桃園藝文特區，附近的生活機能非常完善，房價正在上漲中。這個房子只因屋主不想整理，外觀很醜，導致房價被低估，只要稍微整理，未來增值空間可期。
回家思考了3天，我就跟仲介下了斡旋金。小羅帶著我跟仲介殺價、跟屋主簽約，再幫我重新整理管線、裝潢與後續的維護。我持有這房子至今已超過5年，因為他的獨到眼光，房價已比我購入時高出40％。
這一次的購屋經驗讓我體會到，外行人看房都在選美美屋（看裝潢），羅右宸則是天天在找「跌過頭」的房子。這就跟投資股票一樣，好股票很多，但你一定會選目前價格相對低、還沒漲起來的那一支。（因為在正常情況下，你絕對不會追高殺低。）
買房的道理也一樣。同一條街，為何有人開價一坪50萬元，隔條巷子就跌到只有40萬元？差別在哪？預售屋、中古屋、新成屋的看屋重點又有哪裡不同？
小羅還偷偷告訴我，最有價格競爭力的房子，絕大多數不會出現在租屋網上，因為仲介第一時間早就自己入手，或分享給他的客戶或朋友了，哪裡輪得到我們這種路人。
「這樣我要怎麼買到便宜的房子？」羅右宸的答案是：「你得經常看房呀，跟很多仲介熟識、聊天，多多比價，讓他知道你的需求，有好物件出現時，他就會第一時間通知你。買房金額動輒幾百幾千萬，不能憑運氣，只有平常多看多聽多選，才有可能買到超值、住起來又舒服的房子。」
這幾年我雖沒有購屋需求，小羅還是經常帶我和我的家人看房子（寫這篇推薦序的上個週末，他才帶我跟兒子去中壢高中旁的小巷，看一個中古屋），到現場聊聊屋主為何要賣、看看房子周邊的生活機能、打聽最近的市場行情，不管我最後決定買或不買，都吸收了很多房地產的專業知識。
羅右宸教我的專業，多數都寫在《選房、殺價、裝修，羅右宸看屋學》這本書裡，你比我更幸運，至少不用跟著他東奔西跑，只要一本書就能吸收他十幾年下來的獨到見解。
有個好友結婚多年，一直說要買房，因為不想再被房東趕來趕去。這幾年我每次問她：「買了嗎？」答案都是：「還沒存夠錢。」然後日子就這樣一天一天過去，房子沒買到，揪心倒是存了不少。
「等我存夠錢？」買房第一步絕對不是錢，而是出門看房、選房，看過上萬間房的看房達人羅右辰絕對可以幫你。
新版作者序
比買主更挑剔的選房、裝修筆記
我從20歲開始踏進臺灣房地產市場，起初只是一位租屋仲介，到現在成為已裝修超過500間房、致力於活化老屋的實戰工作者。
一路走來，我看過太多選錯房、買太貴、裝修吃虧的例子，也親手處理過一間又一間看似沒價值，卻能在改造後大幅升值的老房。這些經驗讓我決定創辦「How Life好生活」這個品牌，希望協助每個人都能擁有舒適又划算的居住空間。
這本書，正是我這些年在第一線協助選房、裝修的完整經驗彙整，幫助大家擁有一間買得划算、住得滿意、未來還會升值的房子。
我始終認為：房屋必須經過包裝，才能創造出最大的價值，老屋也能透過裝修重獲新生。尤其在「房地合一稅2.0」新制上路後，過去短進短出的獲利邏輯不再適用，買房已轉變為中長期的資產配置策略，更需要藉由裝修維持自住品質及未來增值潛力。
作為一個活化空屋的工作者，我比任何人都清楚，一間房子會不會有隱藏的建築結構問題、未來能不能增值，這些答案不在於房仲怎麼說、照片拍得有多美，而是藏在那些你忽略的小細節裡。
從屋況、地段條件，找增值空間
我經常協助買主陪同「看房」，因為我看得比他們還仔細、挑剔，能夠現場拆解房仲的話術，像是指出陽臺的結構不佳、懷疑磁磚底下有壁癌、天花板飾板後可能已有鋼筋外露等。很多時候，我甚至比屋主還了解那間房的問題與機會點。
有次我陪同一位退休人士，看一間總價千萬元的公寓型產品，他打算買下後自住兼出租。這個物件在桃園藝文中心市區，是屋齡40年的5樓公寓，權狀坪數30坪，室內坪數27坪，一進門就能看到陽臺的採光很好，客廳也大，「賣相」很棒。但仔細觀察後我發現，廁所距離房間太近、動線很有壓迫感，而且沒有對外窗，無法改動隔間結構。
這位長輩原本的計畫是，雖然這個公寓的室內坪數較小，但有電梯，可以自己住一間房，另一間房出租，這樣便能多一筆房租養老金。在維持這樣的原則不變之下，我建議他放棄這戶千萬元物件，改看另一間格局方正、可以規畫成2間2房1衛的中古華廈。
這間中古華廈權狀35坪，室內坪數27坪，與上一間的差距不大，原開價1,098萬元，我陪對方與屋主見面談了6個小時，以購入後需要大改裝才能符合買家的需求，裝修費用至少要花200萬元的理由殺價，最後以低於85折的920萬元購入，經過改造後，現在這個物件的價值已經突破1,300萬元。
我也曾協助一對剛結婚的小夫妻，在桃園找尋合適的住宅。他們的預算不多，跟銀行貸款也只能貸到7成，但正好遇上政府推出「青安貸款精進方案」（簡稱「新青安」貸款），他們取得了8成貸款、前5年只繳利息、平均利率不到1.7％。
我們鎖定一間位於中壢工業區、權狀23坪、屋齡28年的物件，屋主原本開價490萬元。我從地段、屋況、樓層條件切入殺價，幫他們談到440萬元，還讓屋主附贈系統櫃與基本油漆整新。全案包含裝修加貸款支出，總共控制在500萬元內，小夫妻每月須繳的金額約1.6萬元，幾乎與租一間房的租金相當，但換來的是資產與空間的擁有權。
政策不是萬靈丹，不能只靠新青安
「新青安」的基本貸款條件為：貸款成數最高8成；最多可貸到1,000萬元；貸款年限最長40年，含寬限期5年等，提供了年輕人一個相對友善的進場機會。這個過去不曾有過的超低利、長年期貸款工具，對於想要擁有第一間房的年輕族群來說，是難得的入門契機。
因此在我看來，新青安不只是一個補助，而是一個能讓年輕人擁有更多機會，與居住主導權的轉捩點。然而政策實行到現在，卻一度呈現出「看得到、用不到」的窘境，一如我在市場實務中觀察到的情況——許多人即便符合申請資格，也會在銀行端卡關。
大家貸不到款的原因，最主要是銀行受中央銀行「不動產放款集中度」管制，無法無限制放貸，因此會限制新青安的放款水位，即使核准，也必須等數週、甚至數月才能撥款。
此外，還有部分銀行要求申請人具備一定的年收入（如150萬元以上），或房屋位於指定區域內才受理，將須透過新青安實現買房的族群擋在門外，與政策初衷背道而馳。也有少數銀行雖然願意放貸，但利率較高，或必須搭配購買保險、理財商品，讓購屋成本在無形中上升。
政府希望用政策扶持青年，但銀行的資金壓力與授信限制，使得政策落地成效大打折扣。在這些貸款落空的人之中，受影響最深的便是預售屋買主。
那段時間我遇到不少買預售屋的年輕人，規畫貸款來源是新青安，但等到交屋時仍貸不到款，結果被迫違約解約。這時建商通常不會輕易同意換約，反而會依合約要求支付高額違約金，這種情況下，前期投入的自備款、簽約金幾乎全數損失，對年輕人來說是沉重的財務打擊。
而這也是我一再提醒的重點：在確定資金來源前，不要輕易簽下動輒千萬元的購屋合約。尤其是依賴特定政策貸款的買家，更要有第二方案，否則政策延遲或額度不足，後果只能自己承擔。新青安本意良善，但如果執行效率與可及性不足，對購屋族來說也只是心理安慰而已。
從多年接觸房東與買家的經驗來看，我認為政策不是萬靈丹，市場也不會因為某個優惠就逆轉結構性的問題。因此，即便有優惠政策，買房前仍應先做好完整的財務規畫、貸款試算與風險預備，假設貸不到新青安，也要有傳統房貸或其他資金來源的備案。
政策只是工具，必須懂得搭配操作，才能為資產創造更高的效益。房地合一稅2.0政策上路後，不僅是短期炒房已死，更重要的是，對於購屋自住的人來說，錯誤的選房會讓你卡死5年、10年，甚至更久。
所以我總說，「現在的選房，要像投資人一樣精準、和房東一樣實際、跟設計師一樣敏銳」，不能再只看外觀或社區風評就做出決定，而要從未來轉手性、裝修彈性、管理機制、格局流動性等面向全面評估。
如果你正在尋找人生第一間房、正在猶豫要不要買老屋，或是想用新青安創造自己的資產起點，那麼，這本書就是為你而寫。願它能幫助你，用正確的方法與眼光，找到一間真正超值、又能增值的房子。
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