二版序

自　序

作者簡介



第一章　導　論�1



第二章　不動產登記的客體

　第一節　不動產的範圍�8

　　壹、實質違建�8

　　　一、現　制�9

　　　二、政　策�10

　　貳、建築物以外的工作物�13

　　　一、現　制�13

　　　二、政　策�15

　第二節　不動產權利的範圍�18

　　壹、現　制�18

　　　一、總　說�18

　　　二、先買權的預告登記�20

　　　三、土地參考資訊檔�24

　　貳、政　策�25

　　　一、各國情形�26

　　　二、本書分析�33



第三章　不動產登記的申請與登記原因標準用語

　第一節　申請不動產登記的方式�41

　　壹、會同申請�41

　　貳、單獨申請�42

　　參、代理申請�43

　　肆、代位申請�43

　　　一、總　說�43

　　　二、代位行使登記請求權�44

　　伍、代為申請�49

　　陸、通信申請�50

　　柒、網路申請�50

　第二節　不動產登記申請人是否應親自到場�51

　第三節　登記原因標準用語�52



第四章　不動產登記的審查

　第一節　我國實務與學說就審查權限、審查能力見解的整理�55

　第二節　外國審查權限、審查能力見解的整理──以日本為主�59

　第三節　本書分析�60

　　壹、對「土地登記規則僅規範程序，地政機關原則上僅能形式審查」的回應�61

　　貳、對「法定審查」一詞的回應�64

　　參、現實上登記機關的審查能力因不同的審查事項而有異�65



第五章　不動產登記效力的釐清

　第一節　登記推定力�69

　第二節　登記公信力�75

　第三節 將不動產物權登記認係行政處分應釐清之處──以登記錯誤的行政處分效力為中心

　　壹、引　言�76

　　貳、不應一律依行政程序法第111條判斷行政處分是否無效�82

　　參、區分所有權登記錯誤的情形�85

　　　一、實務有關見解及其呈現的問題�85

　　　二、學說有關見解及其呈現的問題�86

　　　三、本書見解�88



第六章　不動產借名登記契約

　第一節　不動產借名登記契約有效性的檢討�91

　　壹、引　言�91

　　貳、脫法行為�97

　　參、借名登記與信託�100

　　　一、借名登記的法律關係是否為信託�100

　　　二、消極信託的效力�109

　　　三、違法信託的效力�114

　　肆、我國不動產借名登記契約本身的效力�125

　　　一、不動產借名登記契約原則上應屬無效�125

　　　二、各種動機下的不動產借名登記契約效力分析�135

　　　　伍、小　結�150

　第二節　不動產借名登記相關民事法律關係──以評析近年最高法院裁判為主�151

　　壹、引　言�151

　　貳、不動產借名登記契約原則上應屬無效�157

　　參、不動產借名登記契約相關民事法律關係的具體問題�159

　　　一、為規避農地受讓人資格而借名登記�159

　　　二、為掌控重劃會而借名登記�166

　　　三、為規避信用不佳致無法貸款而借名登記�170

　　　四、借名登記與房地是否原同屬一人所有�175

　　　五、出名人擅自將借名登記的不動產所有權移轉登記予第三人�178

　　　六、借名登記與工作物所有人責任�191

　　　七、借名登記與夫妻剩餘財產分配�197



第七章 美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示

　第一節　引言──我國不動產登記法制與美國法�203

　第二節　美國不動產登記法制的闡述�209

　　壹、概　說�209

　　貳、契據登記制�210

　　　一、總　說�210

　　　二、租賃登記�214

　　參、托崙斯登記制�215

　　　一、總　說�215

　　　二、該制度的式微�217

　　肆、建物與土地在登記法制上的關係�221

　　伍、區分所有的登記�224

　第三節　美國不動產登記法制的歸納、分析與啟示�227

　　壹、不動產登記制、登記申請人、公證與法律文化�227

　　貳、不動產登記制、登記簿編成、登記機關與登記審查�229

　　參、不動產登記客體的擴充�231

　　肆、建物登記與資訊�232

　　伍、不動產區分所有的登記�234

　　陸、不動產交易契約、權利書狀、交易金額與登記完畢時間點的精確記載�237



第八章　我國與日本有關區分所有建物登記的比較研究

　第一節　引　言�239

　第二節　日本建物登記總說�242

　第三節　日本區分所有建物登記的分析�244

　　壹、日本區分所有建物登記總說�245

　　　一、共通的登記事項�245

　　　二、區分所有建物所屬之一棟建物的登記事項�246

　　　三、基地權�246

　　　四、建物的共用部分�246

　　貳、日本專有部分與共用部分的關係�249

　　　一、區隔部分�250

　　　二、專有部分內部的軀體部分�252

　　　三、其他特定議題�252

　第四節　日本區分所有建物登記與我國現行法及草案的比較�254

　　壹、專有部分�254

　　　一、專有部分範圍的學說�255

　　　二、附屬建物的概念�256

　　　三、專有部分的登記�258

　　貳、共有部分�267

　　　一、總　說�268

　　　二、法定停車位是否應登記�271



第九章　結　論

　　壹、不動產登記的客體�277

　　貳、不動產登記的審查�278

　　參、不動產登記效力的釐清�278

　　肆、不動產借名登記契約�279

　　伍、美國不動產契據登記制與托崙斯登記制及其對我國的啟示�282

　　陸、我國與日本有關區分所有建物登記的比較研究�284



附錄一　The System of Real Estate Registration/Recordation in Taiwan──A Comparison with Australia�287

附錄二　美國紐約州不動產法第12章（New York Real Property Law- ARTICLE 12, REGISTERING TITLE TO REAL PROPERTY）中譯�313

參考文獻�407

索　引�435

二版序

　　本書初版經王澤鑑院士、陳立夫講座教授、曾品傑教授、謝在全司法院前副院長、謝哲勝教授（依姓名筆畫排列）等法學及地政領域大師引用，給予敝人很大的鼓舞。

　　本書本次改版，除將最新修正法規納入探討、增加引用包含2026年在內的最新文獻外，主要大幅修改第三章、刪除原第六章「不動產登記機關賠償責任補充性相關問題的檢討──評最高法院103年度台上字第1976號民事判決」（已改寫後置於另一拙著「不動產登記損害賠償」第六章），並將以下三文改寫後分別置於本書第五章第三節、第六章第二節與第八章：

　　黃健彰，「將不動產物權登記認係行政處分應釐清之處──以登記錯誤的行政處分效力為中心」，高雄律師會訊，第111-9/10期，頁47-52，2022年10月。

　　黃健彰，「不動產借名登記相關民事法律關係──以評析近年最高法院裁判為主」，民法研究基金會編，民事裁判之理論實踐與民事法學之發展：孫森焱大法官紀念論文集，頁521-572，新學林，2025年6月。

　　黃健彰，「我國與日本有關區分所有建物登記之比較研究」，中原財經法學，第46期，頁1-43，2021年6月（TSSCI）。

　　新竹縣竹北地政事務所李晴瑜課員提供若干改版建議、國立臺北大學研究生張善綸與許紘愷協助筆者近期研究，在此一併致謝。

　　另應說明者，在土地面積溢登的情形，行政處分是否有效、有無登記公示力、有無登記推定力、有無登記公信力等問題，因與買受人請求登記機關賠償的問題密切相關，故已於另一拙著「不動產登記損害賠償」第七章探討，而未置於本書。

黃健彰

2026年6月